【大纪元2024年04月26日讯】（大纪元记者施萍纽约报导）近日，纽约州通过新的预算案，州长和立法者庆祝他们通过了一项“同时”保护“房东和房客”的法案，即明确规定“租户不包括擅自占屋者”（A9772/S8996）和“正当理由驱逐法”（Good Cause Eviction）。
不过，纽约的小房东们认为，前一个保护房东的法律确实保护了空屋的房东，但是并没有解决房东面临的“租霸”问题；同时，小房东们还需要注意以前以为不涉及到自己的“正当理由驱逐法”，因为该法中的“10 units”（10个单位）并不是指“10户”，再加上土库变为合法，那么一个2、3家庭的房子就有可能接近或者超过10个单位了，也就是变成租金稳定的房屋了，不能随便涨房租了。
没有解决房东面临的危机
州法定义“没有经过屋主允许而待在房产中的人”为“屋霸”（squatter），不是“租客”，从而“不享受州府对租客权益的保护”，即使住过了30天以上，房主也可以不通过法庭而驱赶。
华人房东们对此表示欢迎的同时，认为这并没有解决小房东目前的危机。
“这个是好的，我们的父母教育我们：‘那不是你的，你就不能动，碰都不能碰’。”90岁华人房东邱老太太的女儿Michelle说，他们家的房子被吉普赛租霸霸占，一直撵不走，快一年收不上房租。“这个法不适合我们家的案子。”
另一个华人房东李先生说，“这个‘屋霸’是非法入侵的人，和我们传统上说的‘租霸’是完全不一样的，在我们身边这种事情非常少见。”
“纽约小房东”组织创建会长何德邻此前对大纪元表示，“华人房东中遇到屋霸（squatter）的比例只有不到十分之一”。
华人小房东谭莹莹告诉本报，纽约州的新法“根本没有解决小房东的问题”，因为与房东签下租约，在交了一个月房租后就再也不交房租、也不搬走的“租霸”不算Squatter（屋霸）。
“它里面说的很清楚：就是说你以前交过房租，但是现在没有交，那不算在‘屋霸’里面去，所以这是两回事情。”她说，“那么租霸这一块，我们必须从法庭上去解决。”
谭莹莹说，如果纽约州和纽约市真要帮助小房东的话，需要做两件事情。
“第一是在州里，规定法庭需要多少时间去完成一个案子；第二就是纽约市，市议会需要给小房东提供法律援助，以及限制房客的法律服务，比如规定不能不停地更改律师，不能无限期地延期法庭；以及规定如果是不付房租（non-payment）的案子，房客需要把房租先交了再进行下一步的审理等⋯⋯现在这样是浪费法律资源，改来改去的整个一个案子下来拖好几年。”谭莹莹坦言。
布碌崙华裔州参议员曲怡文提案，要求加速房屋法庭审理速度，限期4个月结案。谭莹莹对此表示欢迎。
“总体来说她这个概念我们是欢迎的。”她说，“但是法律要盖起来很难；另外‘四个月’是从哪个时间开始算呢？‘不交房租’（non-payment）和‘合约到期’（holdover）的案子时间段都不一样。”
小房东须注意“正当理由驱逐法”
这次纽约州一同通过的相关法案还有一个“正当理由驱逐法”，这个在以前通常是不被小房东重视的，因为这个法律规定的是“10个单位”以上的房东受此法限制，房租不能涨到10%以上，似乎和“小”房东没有关系。
但是谭莹莹提醒说，她知道的一个案子证明，这个“单位”指的是“屋子”而不是“户”了。
“我知道一个福州人，他有三个family（家庭）的住房，然后他把一个房间又隔成了3、4间出租，他遇到了2个租霸，打官司的时候，法官说‘你现在有不同的units，三个家庭中每个都有3、4个units，你需要去把你的CO（房屋占用证）改成“稳定租金房”，然后再来法庭进行驱逐⋯⋯’。”
谭莹莹说，另外，这次预算中还允许“土库合法出租”了，这样华人房东更加需要注意“出租单位的数量”。
“土库主要在Bronx、Queens和Brooklyn，土库合法化对小房东来说好坏参半，好的是可以提供更多住宅，增加房东收入。”她说，“不好的是房屋保险会提价；另外如果按照‘正当理由驱逐法’，土库也需要算在内，3个家庭房加上土库就等于12个单位了，自动归为‘正当理由驱逐法’管制了（不能随便提高租金）；另外，地税是不是也会增长？”
责任编辑：陈玟绮
